Prix de l'immobilier à Strasbourg-Koenigshoffen : combien vaut votre bien ?

Koenigshoffen est l'un des quartiers les plus anciens de Strasbourg et, paradoxalement, l'un de ceux que le marché a le plus longtemps sous-estimés. Coincé entre la gare, Cronenbourg et la Montagne Verte, traversé par la route des Romains, il a changé de visage depuis l'arrivée du tram F : les maisons alsaciennes du vieux village, les pavillons du secteur des Romains et les immeubles du Hohberg ne se vendent plus au même prix qu'il y a dix ans. Si vous êtes propriétaire ici et que vous envisagez de vendre, voici les ordres de grandeur à connaître, ce qui pèse réellement dans la valeur d'un bien à Koenigshoffen, et la méthode pour fixer un prix juste.

Des prix au m² parmi les plus accessibles de Strasbourg

Les chiffres ci-dessous sont des ordres de grandeur issus de sources publiques, à la date indiquée. Ils ne remplacent pas une estimation sur place, mais ils situent le quartier dans le marché strasbourgeois.

• Appartements : le guide de quartier de Strasbourg-immobilier.fr (avril 2026, mis à jour en juin 2026) situe le prix moyen autour de 3 100 €/m², dans une fourchette très large de 2 300 à 4 700 €/m² selon le secteur et l'état du bien. Mon Chasseur Immo (1er avril 2026, données du 1er trimestre 2026) retient pour l'ensemble Koenigshoffen / Montagne Verte une fourchette plus resserrée de 2 600 à 3 200 €/m².
• Maisons : la même source de quartier indique 2 700 à 4 500 €/m², l'écart s'expliquant par la différence entre une maison des années 1960 à rénover et une maison alsacienne restaurée avec jardin dans le vieux Koenigshoffen.
• Par secteur : toujours selon Strasbourg-immobilier.fr, l'Est (le cœur historique) se négocie autour de 3 200 €/m², le centre du quartier autour de 3 000 €/m², le Sud autour de 2 900 €/m² et l'Ouest / Hohberg autour de 2 700 €/m². Des études plus anciennes (Selexium, mai 2026 ; Kazaki, mai 2026) rappellent que des appartements à rénover s'y vendent encore sous 3 000 €/m², parfois dès 1 900 à 2 200 €/m² dans les immeubles des grands ensembles.

À titre de comparaison, SeLoger relevait au 1er septembre 2026 un prix moyen de 3 739 €/m² pour les appartements et 3 646 €/m² pour les maisons sur l'ensemble de Strasbourg (article du 18 septembre 2026). Koenigshoffen se situe donc nettement sous la moyenne de la ville, ce qui en fait un quartier recherché par les primo-accédants et les familles qui ne trouvent pas leur budget à Neudorf ou au Centre. Pour replacer ces chiffres dans la carte complète des quartiers, consultez notre guide des prix au m² à Strasbourg quartier par quartier.

Un quartier, quatre marchés différents

Parler d'un « prix de Koenigshoffen » n'a pas beaucoup de sens tant les secteurs diffèrent. Pour vendre au bon prix, il faut d'abord savoir dans lequel se trouve votre bien.

1. Koenigshoffen-Est et le vieux village : rues anciennes autour de l'église Saint-Joseph et du centre historique, maisons à colombages, petits immeubles bourgeois, proximité immédiate de la gare et du centre-ville. C'est le secteur le plus prisé et le plus cher du quartier.
2. Le secteur des Romains et les Capucins : pavillons avec jardin, maisons mitoyennes des années 1930 à 1970, résidences à taille humaine. Les familles y cherchent de la surface, un extérieur et un garage ; les maisons bien entretenues y trouvent preneur sans difficulté.
3. Les abords de la route des Romains : immeubles anciens et résidences des années 1960-1980 au pied du tram. La desserte est un atout majeur, mais le bruit de l'axe et l'état des parties communes pèsent fortement sur la négociation.
4. Le Hohberg : quartier prioritaire en pleine transformation, avec des opérations de renouvellement urbain en cours. Les prix y sont les plus bas du quartier, mais l'arrivée du tram et les démolitions-reconstructions redessinent peu à peu son image.

Le tram F a changé la donne

Pendant des années, Koenigshoffen souffrait d'une image de quartier « derrière la gare », mal relié au centre. La ligne F est arrivée dans le quartier en 2020, et son prolongement vers l'ouest, jusqu'à Eckbolsheim et Wolfisheim, a été mis en service le 15 novembre 2025 avec huit nouvelles stations, une réorganisation complète des lignes de bus et une piste cyclable continue le long du tracé (Ville et Eurométropole de Strasbourg, article du 29 octobre 2025). Concrètement, un appartement situé à quelques minutes à pied d'une station se vend aujourd'hui plus facilement, et souvent plus cher, qu'un bien équivalent éloigné du tram. C'est un argument à mettre en avant dans votre annonce, à condition qu'il soit vrai : indiquez la station et le temps de marche réel.

Le quartier bénéficie aussi d'un patrimoine singulier (vestiges gallo-romains, anciennes brasseries, parc des Romains, parc naturel urbain de la Bruche) et de la proximité de la Montagne Verte et des bords de l'Ill, appréciés des acheteurs qui veulent rester à Strasbourg sans vivre en hypercentre.

Ce qui fait monter ou baisser le prix de votre bien

Sur un quartier où la fourchette va du simple au double, les caractéristiques du bien comptent plus que la moyenne du secteur. Voici ce que les acheteurs regardent en premier à Koenigshoffen.

• Le DPE : une grande partie du parc date des années 1950 à 1970. Un appartement classé F ou G se négocie avec une décote marquée, et les acheteurs intègrent désormais le coût des travaux dans leur offre. Si c'est votre cas, lisez notre article sur la vente d'une passoire thermique à Strasbourg avant de fixer votre prix.
• L'extérieur : jardin, terrasse ou balcon sont très demandés ici, car beaucoup d'acheteurs viennent chercher à Koenigshoffen ce qu'ils ne peuvent pas s'offrir ailleurs à Strasbourg. Une maison avec jardin dans le secteur des Romains n'a rien à voir, en valeur, avec un appartement sans extérieur de même surface.
• Le stationnement : garage ou place privative restent un argument fort, même avec le tram.
• Les charges et la copropriété : dans les grandes résidences, le montant des charges, les travaux votés en assemblée générale et l'état des façades sont scrutés de près. Un ravalement ou une rénovation énergétique déjà réalisés se valorisent ; des travaux votés non payés se déduisent.
• Le calme : à surface égale, un bien sur une rue résidentielle se vend mieux qu'un bien donnant sur la route des Romains ou sur la voie ferrée.

Comment vendre au bon prix à Koenigshoffen

Le risque principal, sur un quartier où les prix ont progressé puis se sont stabilisés, est de se référer à des ventes trop anciennes ou à des annonces qui ne se concrétisent pas. Trois réflexes utiles :

1. Comparez des biens réellement vendus, et non des biens en vente : les annonces affichées depuis des mois à Koenigshoffen sont souvent celles qui ont été surévaluées au départ.
2. Raisonnez par secteur et par typologie : une maison du vieux village, un T3 des années 1970 au pied du tram et un appartement du Hohberg ne se comparent pas entre eux.
3. Préparez le dossier avant la mise en vente : diagnostics à jour, procès-verbaux d'assemblée générale, factures de travaux. Un acheteur rassuré négocie moins. Notre voisin de l'ouest strasbourgeois, Cronenbourg, obéit d'ailleurs aux mêmes logiques.

Conseillers eXp à Strasbourg, nous réalisons des avis de valeur sur place, en tenant compte des ventes récentes du secteur, de l'état du bien et des points qui comptent pour les acheteurs du quartier. Une première estimation en ligne vous donne un ordre de grandeur en quelques minutes ; une visite permet ensuite de l'affiner.

Vous êtes propriétaire à Koenigshoffen et vous vous demandez combien vaut votre appartement ou votre maison ? Estimez gratuitement votre bien en ligne, puis contactez-nous pour un avis de valeur détaillé et sans engagement.